Advokátka Jana Martinková na tému: Výhody krátkodobého prenájmu

Dobrý deň, priateľka sa  nasťahovala ku mne a svoj byt by chcela prenajať. Počula o možnosti prenajímať byt podľa nového zákona, ale nevie, čo je pre ňu výhodnejšie? 

 
Od 1. mája tohto roku je možné využiť pri uzatváraní nájomných zmlúv novú zákonnú úpravu, konkrétne zákon o krátkodobom nájme bytu. Doteraz sa využívala právna úprava Občianskeho zákonníka (OZ), ktorá aj pre svoju kogentnosť vo veľkej miere chránila nájomcov, čo bolo nezriedka z ich strany zneužívané. Pre prenajímateľa bolo komplikované ukončiť niekedy nevýhodný nájomný vzťah, nakoľko nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa OZ môže prenajímateľ vypovedať len z explicitne uvedených zákonných výpovedných dôvodov a dĺžka výpovednej lehoty je minimálne 3 mesiace, pričom výpovedná lehota začína plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď nájomcovi doručená. Navyše ak nájomca výpoveď napadol na súde, nájomná zmluva trvala ešte minimálne do právoplatného skončenia sporu. Naproti tomu zákon o krátkodobom nájme bytu vychádza prenajímateľovi v ústrety hlavne v týchto oblastiach:

1. Prenajímateľ a nájomca si môžu dohodnúť i iné výpovedné dôvody, neuvedené v zákone.

2. Výpovedná lehota môže byť kratšia ako tri mesiace, nesmie však byť kratšia ako jeden mesiac. Avšak v určitých prípadoch sa môže skrátiť až na 15 dní, a to ak nájomca napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt, jeho zariadenie, či spoločné časti a  zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome alebo ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace alebo ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie.

3. Výpovedná lehota začína plynúť už dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená nájomcovi. 

4. Umožňuje od nájomnej zmluvy aj odstúpiť, pričom dôvody odstúpenia môžu byť nielen tie uvedené v zákone, ale i voľne dohodnuté zmluvnými stranami.

5. Na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi (na nájomnom, či spôsobenej škody na byte) je možné dohodnúť sa na peňažnej zábezpeke, v maximálnej výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním predmetného bytu.

6. Umožňuje prenajímateľovi využiť zákonné zádržné právo k veciam nájomcu v byte a to v prípade, že nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi po skončení nájmu.

7. Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde len v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede (v prípade OZ v lehote 3 mesiacov) alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy, avšak účinky výpovede alebo odstúpenia od zmluvy nie sú podaním žaloby dotknuté, to znamená, že nájomný vzťah sa končí uplynutím výpovednej doby, prípadne ku dňu skončenia nájmu odstúpením od zmluvy

Určitým obmedzením tzv. krátkodobého nájmu bytu je, že nájomná zmluva sa uzatvára len na dobu určitú, konkrétne max. na dva roky, s možnosťou predĺženia najviac dvakrát o ďalšie dva roky, takže nájomný vzťah môže trvať maximálne šesť rokov.

Aj pre možnosť zmluvných strán odchýliť sa od zákonnej úpravy, musí byť nájomná zmluva podľa zák. o krátkodobom nájme písomná. Prenajímateľ musí pamätať i na to, že do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu, je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom dňovom úrade. A tak neurobí, bude otázka skončenia nájomného vzťahu podliehať právnej úprave Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniam zákona o krátkodobom nájme bytu.

Môj názor je teda taký, že právna úprava nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa neporovnateľne výhodnejšia ako právna úprava podľa Občianskeho zákonníka.