Advokátka Jana Martinková odpovedala na vaše otázky: Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Dobrý deň, sme traja súrodenci a zdedili sme po otcovi dom na dedine. Nevieme sa však dohodnúť ako s ním ďalej, resp. ja so sestrou bývame  ďaleko a chceme ho predať, ale brat ho chce užívať ako chalupu. Nechce nás však vyplatiť, vraj ho zrekonštruuje a budeme ho môcť využívať všetci. Lenže on dobre vie, že ja a sestra potrebuje peniaze a nie raz za rok ísť grilovať na dedinu. Tiež sa bojím, že investuje všetko do rekonštrukcie a potom nás nebude mať ako vyplatiť. Čo máme robiť?

Ak sa neviete dohodnúť, môžete sa ako spoluvlastník (príp. spolu so sestrou ako spoluvlastníci) obrátiť na súd s návrhom na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k domu. Účastníkmi konania musia byť všetci spoluvlastníci domu, teda aj Váš brat (ako odporca, ktorý nesúhlasí so rušením spoluvlastníctva). Súd v tomto konaní však musí pri procesnom postupe dodržať poradie a podmienky zákonom stanovených spôsobov vyporiadania zrušeného spoluvlastníctva a to i v prípade, ak by všetci účastníci konania súhlasili s takým návrhom vyporiadania, ktorý by bol v rozpore so spôsobmi alebo poradím uvedeným v zákone. Iba v prípade uzavretia súdneho zmieru si sami spoluvlastníci môžu zvoliť spôsob vyporiadania. Ak súd Vaše spoluvlastníctvo ako celok zruší, potom v tom istom konaní vykoná jeho vyporiadanie. Prihliadne pritom jednak na veľkosť podielov ako i na účelné využitie veci.  Zo zákona najskôr súd hľadá spôsob reálneho rozdelenia veci, vo Vašom prípade domu, podľa veľkosti vašich podielov. Muselo by však ísť o „technicky“  deliteľnú vec , ktorej rozdelením by vznikli samostatné veci, slúžiace svojmu spoločenskému poslaniu. Dom sa zväčša nepovažuje za technicky dobre deliteľnú vec, napr. na rozdiel od pozemkov. Ak rozdelenie veci (domu) nie je dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Pri prikázaní veci prihliadne pritom na to, aby sa vec (dom) mohla účelne využiť (i na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom, to ale zrejme nie je Váš prípad). Primeraná náhrada predstavuje hodnotový ekvivalent vyjadrený v peniazoch umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie podobnej veci, aká bolo predstavovaná podielom spoluvlastníka, ktorý bol prisúdený ostatným spoluvlastníkov (napr. Vášmu bratovi). Primeranosť náhrady závisí od konštrukcie, vybavenia, veľkosti, veku stavby, ale i od dopytu a ponuky v danom čase a mieste. Náhrada teda musí predstavovať objektívnu cenu, za ktorú by bolo možné vec predať. Ak však vec / dom žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa výšky spoluvlastníckych podielov. Teda ak Váš brat nebude zabezpečiť pre Vás a Vašu sestru prostriedky na vyplatenie primeranej náhrady, tak súd nariadi dom predať. Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva vychádza totiž zo zásady, že nikto nemôže byť nútený zotrvávať v spoluvlastníckom vzťahu. Aj z tejto zásady však existujú výnimky, ktoré v tomto prípade zákon označuje ako dôvody hodné osobitného zreteľa. Ak by takéto dôvody existovali súd by vaše spoluvlastníctvo nezrušil a nevyporiadal prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Muselo by však ísť o natoľko závažné okolnosti, ktoré by odôvodňovali, že  záujem Vášho brata ponechať spoluvlastnícky stav nezmenený je významnejší a prednejší ako Váš záujem zrušiť podielové spoluvlastníctvo. Najčastejšie bývajú takými okolnosťami zdravotný stav odporcu (spoluvlastníka, ktorý nesúhlasí so zrušením spoluvlastníctva), vek, sociálny situácia, odkázanosť na bývanie v spornom dome, osobné väzby na dom, jej zveľaďovanie, investície do nej....

Čo sa týka investícií Vášho brata do spoločnej nehnuteľnosti treba mať na pamäti, že ak budete s nákladmi vynaloženými Vaším bratom do domu súhlasiť, ide o dohodu o hospodárení so spoločnou vecou a Váš brat, ktorý takto investuje do domu, bude mať voči vám ako ostatným spoluvlastníkom právo na úhradu vynaložených prostriedkov (v pomere zodpovedajúcemu príslušnému spoluvlastníckemu podielu). Ak však nebudete s investíciami do domu súhlasiť, nemá voči Vám právo na úhradu vynaložených prostriedkov, ale na druhej strane sa môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia, ktoré vzniklo zhodnotením spoluvlastníckych podielov patriacich Vám a Vašej sestre v dôsledku jeho investícií do spoločnej nehnuteľnosti. Jeho nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia by predstavoval hodnotu rozdielu medzi cenou Vášho podielu pred investíciou a po jej vynaložení. Oba tieto nároky však podliehajú premlčaniu, pričom premlčacia doba začína plynúť od okamihu vynaloženia týchto nákladov. Môžete si však napr. i ústne dohodnúť inú splatnosť tejto náhrady. Najneskôr by však premlčacia doba mala začala plynúť od okamihu zmeny pomerov, napr. podaním žaloby na zrušenie spoluvlastníctva.