Čo môžete žiadať, ak vám prenajali plesnivý byt?

Prenajímateľ mi odovzdal do užívania byt, ja som zložila za tento byt kauciu, ale do dnešného dňa mi nebola doručená nájomná zmluva. Tento byt má nedostatky, je plesnivý, čo potvrdili aj predchádzajúci nájomníci. Aké mám možnosti ako nájomca? Pokiaľ ide o nebytové priestory v dome, v ktorom sa predmetný byt nachádza, tie nepoužívam. Som napriek tomu povinná platiť za ne?

V prípade, že užívate byt, ktorý vám prenechal do užívania jeho vlastník, resp. prenajímateľ, v zmysle Občianskeho zákonníka platí, že nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva o nájme bytu je uzavretá, ak sa zmluvné strany dohodli na jej obsahu. Na platnosť nájomnej zmluvy o nájme bytu zákonník nepredpisuje žiadnu formu. Možno ju teda uzavrieť písomne, ale aj ústne, respektíve mlčky. K tomu však, aby sa vo vašom prípade dala prípadná nájomná zmluva posudzovať ako platná, je potrebné posúdiť, či ste sa s prenajímateľom dohodli na jej podstatných náležitostiach, medzi ktoré patrí označenie predmetu užívania, výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu, samozrejme medzi ne patrí aj označenie prenajímateľa a nájomcu, aby sa vedelo, medzi kým bola nájomná zmluva uzavretá.

Ak nebola nájomná zmluva uzatvorená v písomnej podobe, je platná, iba ak ste sa s prenajímateľom dohodli na jej podstatných náležitostiach uvedených vyššie. V prípade ústne uzatvorenej nájomnej zmluvy vám v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka odporúčame vyhotoviť o jej obsahu zápisnicu (v ktorej bude uvedená i skutočnosť o vašom odovzdaní kaucie prenajímateľovi), ktorá je dokladom o tom, že sa nájomná zmluva uzavrela, nie je však podmienkou vzniku nájomnej zmluvy. Takisto upozorňujeme, že ak nemáte obsah nájomného vzťahu zaznamenaný, či už v písomnej nájomnej zmluve, alebo v zápisnici, môže to mať v prípade sporu za následok dôkaznú tieseň pri preukazovaní práv a povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy.

Ak bola nájomná zmluva uzatvorená platne a byt, ktorý užívate, má nedostatky, máte ako nájomca v zmysle Občianskeho zákonníka právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek vášmu upozorneniu neodstráni v byte vadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje jeho užívanie. Predpokladom uplatnenia práva na primeranú zľavu z nájomného je, že ste prenajímateľa upozornili na chyby, a ten ich napriek tomuto upozorneniu neodstránil, a súčasne musí ísť o chyby, ktoré podstatne alebo po dlhší čas zhoršujú užívanie bytu. Keďže Občiansky zákonník nevymedzuje pojem "podstatného" ani "po dlhší čas" trvajúceho zhoršenia užívania, je potrebné tieto pojmy vykladať osobitne vo vzťahu ku konkrétnym chybám.
Právo na zľavu z nájomného je potrebné uplatniť výlučne u prenajímateľa, a to bez zbytočného odkladu, najneskôr však do šiestich mesiacov od odstránenia chýb. Ak v tejto lehote právo neuplatníte, právo na zľavu vám zanikne. Ak ste právo v tejto lehote uplatnili a prenajímateľ vám odmietne zľavu poskytnúť, právo na zľavu je možné uplatniť na súde v trojročnej premlčacej dobe, ktorá začína plynúť odo dňa, keď ste právo uplatnili u prenajímateľa.

Pre úplnosť dodávame, že právo na primeranú zľavu z nájomného máte ako nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu (dodávka elektrickej energie, tepla, vody a pod.) alebo sa poskytli chybne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo. Rovnaké právo máte, ak sa stavebnými úpravami v dome podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania bytu.

V súvislosti s užívaním nebytových priestorov je podstatné, či ide o nebytové priestory, ktoré sú vo výlučnom vlastníctve prenajímateľa, alebo má prenajímateľ bytu spoluvlastnícky podiel na spoločných nebytových priestoroch. Platí, že zmluva o nájme nebytových priestorov musí byť písomná pod sankciou neplatnosti a ak by vo vašom prípade išlo o nebytové priestory vo výlučnom vlastníctve prenajímateľa, môže ich prenechať do vášho užívania iba písomnou zmluvou a závisí od vašej dohody s prenajímateľom, či tieto budú predmetom užívania. Jednostranným úkonom vás nemôže prinútiť tieto priestory užívať. Od nebytových priestorov je potrebné odlíšiť spoločné časti, zariadenia a príslušenstvo domu, ktoré nie sú nebytovými priestormi.

Ak by šlo napr. o podkrovie (má charakter spoločnej časti domu) alebo napríklad práčovňu, kotolňu, výťahy, sušiarne, kočikárne a pod. (majú charakter spoločných zariadení domu), ku ktorým má prenajímateľ spoluvlastnícky podiel, ktorý je nerozlučne spojený s vlastníctvom bytu, ktorý užívate a nie je možné ho zrušiť, výška nájomného bude závisieť od dohody s prenajímateľom. Prenajímateľ môže zohľadniť, že tieto spoločné časti, resp. zariadenia nevyužívate. Zdôrazňujeme však, že vlastník bytu, resp. prenajímateľ má povinnosť poukazovať mesačne vopred preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, za účelom pokrytia nákladov na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, preto je možné, že bude prenajímateľ trvať na tom, aby bola vo výške nájomného zohľadnená i táto skutočnosť.

Text pripravil: JUDr. Leo Vojčík z advokátskej, patentovej a známkovej kancelárie Vojčík & Partners, s. r. o. pre Pravdu
Foto: SHUTTERSTOCK